LMNP revente, droit de préférence du locataire et bail commercial

LMNP revente et droit de préférence du locataire : à savoir

Que ce soit pour la revente d'un bien LMNP ancien en résidence avec services (type étudiant, affaire, senior, tourisme) ou encore pour la revente d'une chambre EHPAD occasion, l'exercice du droit de préférence du locataire (ou encore droit de priorité/droit de préemption) est désormais obligatoire !

Cela signifie que le propriétaire d'un bien en résidence services, qui est lié à un exploitant (ou gestionnaire) par un bail commercial et qui souhaite revendre son LMNP, est obligé d'interroger préalablement le locataire (gestionnaire/exploitant). Ce dernier disposera donc d'une priorité sur le potentiel futur acquéreur...L'achat d'un bien LMNP ancien en résidence services avec bail commercial est donc soumis à l'exercice de ce droit de priorité.

Les 2 parties (vendeur et acquéreur) devront donc attendre la décision du locataire avant de contracter...

Droit de préférence du locataire et bail commercial en résidence avec services : que faire en cas de revente d'un bien en LMNP ancien ? 

La question était simple, la réponse des professionnels était beaucoup plus nuancée jusqu'à très récemment. En cause, des textes et décisions juridiques qui permettaient une liberté d'interprétation et d'appréciation.

Le propriétaire bailleur d'un bien LMNP (loueur en meublé non professionnel) en résidence services était-il propriétaire d’un local à usage d’habitation ou d’un local commercial ou artisanal ? Cette question était primordiale lors de la mise en vente du bien LMNP car dans le second cas le locataire (gestionnaire/exploitant) disposait d'un droit de priorité (ou droit de préférence)...

Cette question en apparence anodine à pourtant provoqué durant de nombreuses années des interprétations ou appréciations différentes de la part des acteurs professionnels de l'immobilier (notaires, agents immobiliers).

C'est le Code du Commerce qui délimite les contours de l'application du droit de préférence du locataire (Code de commerce : article L145-46-1).

Il est vrai que durant très longtemps les vendeurs particuliers et professionnels de l'immobilier (notaires, agents immobiliers) n'ont pas jugés obligatoire l'exercice de ce droit de priorité au profit du locataire.

Il faut dire que les textes légaux (Code Général des Impôts, Code de la Construction et de l'Habitat) et décisions juridiques (Conseil d'Etat https://www.juritravail.com/Actualite/taxe-habitation-et-redevances/Id/229541) allaient tous dans le sens d'un local à usage d'habitation...

Tout a changé en 2018 ! Plus de place à l'ambiguïté ou à l'interprétation quant à l'exercice du droit de préférence du locataire concernant la cession d'un bien LMNP situé en résidence avec services et géré sous bail commercial !

Revente LMNP avec bail commercial dans résidence avec services : exercice obligatoire du droit de préférence du locataire

L'année 2018 a été un véritable tournant concernant le droit de priorité du locataire. 

Cela a commencé par une décision de la Cour de Cassation du 28 juin 2018 qui a consacré le droit de préférence du locataire comme une "disposition d'ordre public". Cela signifie qu'il est désormais impossible de prévoir des exceptions ou des dérogations à sa mise en oeuvre (comme par exemple la mise en place de dispositions contractuelles privées). Autre enseignement de cette décision juridique, les honoraires de l'agence immobilière ne sont pas dues par le locataire (gestionnaire/exploitant) quand ce dernier exerce son droit de préférence. Cela implique que le droit de préférence doit être exercé sur un montant de vente "hors honoraires agence" (= montant net vendeur).

Cette décision ne répondait toutefois pas au cas particulier de la revente d'un bien LMNP ancien situé en résidence avec services et géré sous bail commercial. Nous avons vu précédemment que loi prévoit pour le titulaire d'un bail commercial un droit de préemption en cas de cession du local par le propriétaire (Art. 145-46-1 du code du commerce issu de le loi 2014-626 du 18-06-2014, dite loi "Pinel"). Ce droit de préférence s'applique-t-il à la société de gestion/d'exploitation qui loue des locaux pour exploiter une résidence services étudiante, senior, tourisme et/ou affaire ou encore un EHPAD (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) ?

Contre toute attente, c'est le Ministre de l'Economie et des Finances qui a rendu un avis sur la question en novembre 2018. Nul besoin désormais de savoir si le logement est à usage d'habitation ou à usage commercial (ou artisanal) mais simplement de s'interroger sur la nature du bail commercial. Ainsi, si l'exploitant/gestionnaire met à disposition de ses sous-locataires 3 des 4 prestations de services obligatoires listées à l'article 261 du Code général des Impôts (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle même non personnalisée), alors la nature commerciale du bail fait entrer la cession de l'immeuble dans le champs d'application du droit de préférence du locataire. La dispense de ce minimum de 3 services étant obligatoire pour les résidence avec services, autant dire que le droit de préférence du locataire s'applique désormais pleinement à toutes les ventes ! Le vendeur d'un bien LMNP ancien n'est donc pas libre de vendre à qui il le souhaite et devra interroger en priorité son gestionnaire au moment de revendre.

Revente LMNP ancien et droit de préférence : le respect du formalisme est impératif

Concrètement, le droit de préférence du locataire se matérialise par un courrier que le propriétaire, ou le notaire saisi d'une vente, doit adresser au gestionnaire par LRAR. Le locataire a 1 mois pour faire connaître sa position. A défaut de réponse dans le délai imparti, le locataire est réputé ne pas avoir actionné son droit de priorité. Ce courrier doit contenir des mentions obligatoires (référence propriétaire, références cadastrales, référence du logement mis à la vente, diagnostics, prix de vente "hors honoraires agence", rappel des textes de loi applicables etc...). A défaut de ce formalisme obligatoire, une vente pourrait être réputée comme caduque...L'annulation de la vente pourrait être également entrainée si le droit de préférence n'était pas exercé par le vendeur....Vigilance donc.

Ce courrier vaut "offre d'achat", c'est à dire que son acceptation par le locataire engage véritablement ce dernier à acquérir le bien dans un délai bien encadré. Si le locataire n'a pas exercé son droit de priorité mais que le prix de vente n'est plus le même (suite à une négociation avec un autre acquéreur par exemple), le vendeur devra alors de nouveau exercer le droit de préférence du locataire...

Dernier élément à connaitre, le DPU (droit de préemption urbain) l'emporte sur le droit de préférence du locataire. Autrement dit, si le locataire a exercé son droit de préférence mais que dans le même temps la mairie a également exercé son droit de préemption urbain, c'est bien cette dernière qui l'emporte sur le droit du locataire.

L'intervention d'un professionnel dans ce type de transaction est plus que jamais recommandée. Des structures spécialisées permettent de respecter toutes ces "normes" et de sécuriser vendeur comme acquéreur.

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